导语：未来，房地产业的发展将由全面繁荣转变为局部繁荣，从大涨到小涨再到有涨有跌，并将出现滞涨和普跌的情况。可以说是“白银时代”。不少国企涉足房地产开发及相关领域，有的直接开发项目，有的承揽商业地产、保障性住房建设工程，有的提供相关配套服务，关乎国计民生。中冶集团办公厅研究室的刘泽平在《国资报告》撰文，从供给侧对策、需求侧对策的角度，为大家分析国有企业房地产业务的机遇和风险在哪里，应该如何操作才能“淘金”?

 

　　去年以来，房价再次被推向舆论的风口浪尖，以深圳、上海为代表的一线城市房价快速上涨，并逐渐蔓延到具备一定经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张的二线城市及一线城市周边，而与这些城市房地产市场热火朝天景象形成鲜明对比的是，三四线城市普遍深陷去库存泥潭，部分城市房价仍未止跌，停工半停工项目比比皆是。

 

　　大量国有企业已经涉足房地产开发及相关领域，有的直接开发项目，有的承揽商业地产、保障性住房建设工程，有的提供相关配套服务。房地产市场走势与国企发展密切相关，房价涨跌直接影响国企经营状况和业绩。未来，国有企业房地产业务的机遇和风险在哪里?应该如何操作才能“淘金”?

 

　　看周期看布局，看调控政策

 

　　供给侧对策

 

　　据统计，2015年末，我国常住人口城镇化率为56.1%，相比发达国家70%以上城镇化率差距较大。按照“十三五”规划，到2020年城镇化率提高到60%左右，预计新增城镇人口超过5300万人，比北京和上海两大城市目前人口总和还多。

 

　　新增城镇人口必然释放出大规模的置业需求。与此同时，现存房屋中，大量上世纪建造的住宅建设标准低，配套不足，居住环境和舒适度差，随着经济发展，也将产生大量置换或拆迁改善性需求。2030年之前，我国仍处在城镇化进程中，新增城镇居民的刚性需求与原有市民的改善性需求以及投资性需求相叠加，每年将新增约1200万~1300万套需求量，同比增幅不大，但增量依然可观。

 

　　我国房价从2000年开始进入全面上涨通道，除个别年份小幅回落外，整体上处于牛市中。房地产业历经“黄金”15年的暴利阶段，将迎来15年左右的白银时代，但仍然是一个拥有大量机遇的产业。从这一轮房价上涨的表现来看，全国楼市“山河一片红”的普涨格局一去不复返，各城市之间出现严重分化。国有企业要抢抓市场机遇，必须深入开展研究，具有前瞻性地研判分析具体城市和项目，有选择性地开拓业务。

 

　　房价涨跌是供需关系的反映，当市场供大于求时，价格会下跌，当供不应求时，价格便会上涨。研判房地产市场机遇和未来走势，必须从影响房价的“供给”和“需求”双侧进行研究。从“供给侧”来看，应结合每个城市的具体情况进行分析。

 

　　一是研究住房库存和去化周期。这一轮房价快速上涨的城市，典型的共同特征是近年来土地供应少，住房库存不足，去化周期短。这些城市房地产由于政策、信贷等多方面利好刺激市场出现回暖，供需不平衡的矛盾迅速暴露出来，房价开始上涨。随后，在开发商和房产中介炒作、资金杠杆放大购买力以及媒体信息传播的助推下，买卖双方的心理和力量对比迅速发生变化，买方加速入场，卖方惜售或违约，进一步加剧供需矛盾造成市场紧张，房价一浪接一浪加速上扬。三四线城市受政策影响也出现回暖迹象，但囿于库存高企，成交量适度放大无法撼动巨大的存量。

 

　　三四线城市房价整体低迷，城市间也出现了分化。兰州、呼和浩特等城市库存较高，房价也在上涨，这主要与其库存结构有关。新入市的部分楼盘由于地段、产品定位等迎合改善型需求，市场认可度较高，价格出现了上涨，而部分旧库存由于不能满足市场需求，基本成为无效库存，出现“结构性过剩”。

 

　　目前，上海、深圳等房价涨势较快的一二线城市引发政府出台新政进行调控，而去库存压力大的城市使出浑身解数，刺激购房需求。全国房地产市场上演了“冰火两重天”的景象，背后原因便是城市之间住房库存总量、去化周期、土地供应量和库存结构等方面存在差异。

 

　　二是研究城市规划和产业布局。同一座城市，不同区域的房价涨幅相差甚远，这与城市规划和区域产业布局密切相关。日前苏州楼市涨幅超深圳，其领涨区域便是产业聚集的苏州工业园区板块。北京每开通一条地铁线路或设立一所优质中小学校，就能带动沿线或周边房价大幅上涨。北京通州确定为行政副中心后，尽管实行最严限购，但依然领涨北京房价。相对来看，城市中央商务区、产业聚集区以及交通枢纽区域供应的土地内在价值较高。

 

　　三是研究地方政府管控思路。政府掌控土体供应和调控政策，是影响房价的重要因素。除国家对房地产市场进行统一调控外，各地方政府管理房地产业的思路也存在差异。如重庆借鉴新加坡的一些做法，构建和完善住房保障体系，并试点地票制度加大土地供应，供需总体保持平衡，过去五年房价仅上涨12%，远低于国内同期20%的平均涨幅。合肥多年来严守每年新增450万平方米地面面积的供地计划，即使在全国市场疯涨的2013年也没有突破，土地供应有限，2015年受政策刺激住房市场供不应求，销售火热，库存紧张。

 

　　看区位看产业，看人口资本流向

 

　　需求侧对策

 

　　从“需求侧”来看，住房用于满足人们的基本居住需要，其购买需求由居民的“购买意愿”和“购买能力”决定。研究一个城市住房总体需求量，应重点研究城市的发展潜力和人口状况。

 

　　一是研究城市的功能定位和区域位置。本轮房价上涨区域特征明显，主要集中于区域中心城市。这些城市集聚了国内或者区域内重要资源，财富生产能力强，居民储蓄高，巨大的购买力推动了房价上涨。一个城市的功能定位和区域位置越重要，对资源的虹吸效应越强，楼市的需求旺盛，溢价便越高。着眼未来，常住人口城镇化率的提高与大城市人口增长会同步推进，城市的拓展将呈现城市群、城市带的发展趋势，预计京津冀、长三角和珠三角城市群以及中西部区域性城市群的发展潜力更大，呈现“强者恒强”的特点，这些城市的房地产业前景更好。

 

　　二是研究城市的主导产业。实体经济的发展状况和活力直接影响居民的就业和收入，决定市民的购买力。一个城市如果聚集了高精尖产业，企业创新能力强，利润率高，发展潜力大，员工收入高，住房购买力相对强;反之，如果城市主导产业为夕阳产业，员工收入偏低，发展后劲不足，人才吸引力差，房地产业的发展便会受到拖累。美国旧金山楼市走势与技术产业的发展息息相关，2008年以来房价与纳斯达克指数变动趋于同步，高新技术企业聚集的硅谷房价自2012年触底以来，至今已经增长73%，远高于全美房价31%的整体增幅，而曾经十分辉煌的汽车城底特律单一汽车产业衰落后，房价一落千丈，甚至出现了“1双鞋抵2套房”情况。国内煤都鄂尔多斯GDP曾赶超香港，房价从2006年开始三年时间涨了近6倍，直逼“北上广”，2011年后煤炭量价狂跌，楼市神话一夜破碎，至今依然低迷。因产业单一或严重依赖自然资源导致城市发展潜力不足，房价持续低迷的城市比比皆是，如浙江温州、河北唐山、江西景德镇、甘肃玉门和陕西神木等。

 

　　三是研究人口结构和流动情况。我国已整体进入老龄化社会，但各个城市的人口结构存在差异，这对住房产品类型的需求影响较大。深圳、苏州、昆山等城市通过发展新兴产业迅速崛起，吸引了大量外地创新创业的年轻人，住房刚性需求和投资需求大;东北大部分城市由于人口外溢以及经济发展状况欠佳，需求减少，房地产业停滞不前;部分二线城市人口结构相对稳定，住房的改善性需求占比相对较高，大户型比小户型均价高却更畅销。城市人口密度和流动状况也是影响房价走势的原因，人口密度大、长期净流入的城市，有利于房价保持坚挺和上涨，而无产业尤其是缺乏实力企业导入，人口净流出的城市，则不能支持房地产业发展。

 

　　四是研究货币政策和利率水平。房地产对货币具有强大的吸收力，房价上涨与国家货币发行量密切相关。任何一次货币增发，楼市都能吸附大量资金。过去15年，我国广义货币M2约增加了10倍，京沪深等一线城市的房价也增长了10倍左右，二者具有相关性。展望未来，为保持“十三五”时期经济中高速增长，预计还将继续保持较宽松的货币政策，并将维持较低的利率水平，这十分有利于房地产市场发展。

 

　　五是研究社会资本的流向和集聚。从各城市人均可支配收入统计来看，京沪深三个城市的比中等省份高出一倍多，但平均房价水平却高出七八倍。这是社会资金和财富向一线城市集聚的结果，因为大城市拥有教育、文化、医疗和基础设施等公共服务优势，投资信息、财富增值机会等也是其他城市难以比肩的，从而吸引国内和国际资本争相流入。

 

　　2014年下半年开始的证券牛市，上市公司聚集地京沪深的企业高管通过减持获得了丰厚利润，三个城市证券减持获利资金排名与2015年以来的房价涨幅排名基本保持一致。2015年7月份之后股市出现大幅下跌，国内大部分城市的房价同步出现回落。这从一定程度上反映城市的房价与其资本流入呈现正相关性。

 

　　按照“十三五”规划纲要目标，2020年城乡居民人均收入比2010年翻一番，居民可支配收入和支付能力提高，将为房地产业的发展提供有力支撑。未来，房地产业的发展将由全面繁荣转变为局部繁荣，从大涨到小涨再到有涨有跌，并将出现滞涨和普跌的情况。面对日益分化的市场，国有企业唯有加强对影响房地产业发展各方面因素的研究，才能不断提升“淘金”的本领和技能，赢得客户和市场的青睐。

文章摘自2016年05月25《国资报告》

图片来源：找项目网

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