提问：

　　我公司为以房产公司，自建一综合楼，本打算自用，计入固定资产，也办理了房产证。后来又经房管办理预售将综合楼出售。

　　1、这样是出售旧房还是按新房?(评估机构说房产公司名下的房产出售不属转让旧房)

　　2、如果是按旧房转让处理，税务说我单位售价太低。让评估，或者核定征收，如果评估是评估市场售价还是成本价?

　　3、据评估价，怎么计算增值额?扣除项目都有哪些?

　　专家回复：

　　1、按财税字[1995]48号的规定，贵公司出售的综合楼是否属于旧房要根据综合楼所在地对旧房使用时间和磨损程度的规定来确定。

　　2、房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　3、转让旧房取得的转让收入，扣除土地增值税暂行条例实施细则第七条第四款和第五款的金额后为增值额。扣除项目为《土地增值税暂行条例实施细则》。

　　第七条第四款和第五款的金额。

　　政策依据：

　　《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

　　财税字[1995]48号

　　七、关于新建房与旧房的界定问题

　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

　　财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知

　　财税[2006]21号

　　一、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　‘

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

 

　　《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》

　　国税函[2010]220号

 

　　七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

 

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条

　　第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

 

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

　　财法字[1995]第6号

 

　　第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（文章摘自2016年9月26《中税网》）

图片来源：找项目网

土地增值税计算问题