国有土地上房屋征收，补偿怎么算？你能拿到多少？

2017-02-23

　　集体土地征收，补偿怎么算?被征收人能拿到多少?那么这期文章就来给大家讲讲国有土地上房屋征收的补偿问题，主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)等相关法律法规。

　　首先，依据《宪法》以及《物权法》的相关规定，城市的土地归属于国家，也就是说国有土地的征收通常是指城市土地的征收。另外《宪法》第八条：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。第十三条规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

　　什么是公共利益?

　　“公共利益”作为一个概念，其本身没有明确的界限和内容。“公共”的界限无法确定，“利益”的内容无法概括。

　　《征收条例》第八条：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　(一)国防和外交的需要;

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　国有土地上房屋征收补偿遵循什么标准?

　　《征收条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。第三条：房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

　　针对国有土地上房屋征收，做出补偿应当公平、合法、合理且可行。也就是说在征收国有土地时，征收程序应当合法，补偿标准应当公平合理，补偿方案应当可行。

　　国有土地上房屋征收补偿包括哪些?

　　国有土地上房屋征收应当补偿的费用主要由四部分内容组成：

　　1、被征收房屋价值的补偿;

　　2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;

　　4、市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

　　被征收房屋价值的补偿

　　《征收条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　房屋评估考虑哪些因素，运用哪些方法评估?

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　房屋价值如何确定?

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　类似房地产的市场价格如何理解?

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第三十条：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

　　搬迁和临时安置补偿

　　因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿如何确定?

　　《征收条例》第二十二条：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费;选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款：被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　停产停业损失补偿

　　因征收房屋造成的停产停业损失的补偿如何确定?

　　《征收条例》第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，应根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　各省、自治区、直辖市在制定停产停业损失补偿的具体办法时，关键在于明确“被征收前的效益”和“停产停业期限”两个方面的因素。被征收前的“效益”应仅指被征收前的经济效益，不包括社会效益、主观效益在内。至于停产停业期限，应视从搬迁至重新生产营业的间歇期限而定，具体问题具体处理。计算所得的停产停业损失应确实是因征收房屋而造成的损失，与房屋征收具有相当的因果关系，否则不予补偿。

　　补助和奖励

　　补助和奖励一般规定在房屋征收部门制定和市、县级人民政府批准的《房屋征收补偿方案》里，不同的地方不同时间的征收各不相同，全国没有统一的规定，都是地方标准，具有较强的变动性。我们用两期文章分别为大家讲解了国有土地上房屋征收与集体土地征收的相关补偿问题。

　　补偿作为征收中至关重要的一环，影响着征收进程以及被征收人后期的生活。所以各地在征收中，应当公平、合理、合法的作出补偿方案，方可使征收真正意义上变成一件利民且利国之事。

　　(文章摘自2017年02月23日《宿迁乐居》)