合伙人、部门经理：260-2600元/人•小时;

 

　　注册评估师：200-2000元/人•小时;

 

　　助理人员：100-1000元/人•小时。

 

　　七、资产评估案例

 

　　(注：文中数据来自万科公告和网络)

　　万科控制权之争，此诚“危急存亡之秋” ，万科管理层匆忙出台“重组方案”,这是自救行为，但里边有许多瑕疵。

 

  　我们从尽调和资产评估角度来分析这个重组方案存在的漏洞。

 

　　1、重组方案

 

　　根据万科6月18日公告：公司拟以15.88元价格(即万科A股停牌前60个交易日的93.6%。万科A停牌前一日收盘价24.43元，)向地铁集团发行8.7亿股A股购买地铁集团持有的前海国际100%股份，交易价格456.13亿。通过本次交易公司将获得前海枢纽项目、安托山项目两个处于核心位置的大型项目，总计容建筑面积181.14万平方米，其中，前海枢纽项目127.81万平方米，安托山项目53.33万平方米。

 

　　2、地铁集团的前世今生

 

　　1998年6月23日，深圳市地铁有限公司成立(据地铁集团网站介绍成立于1998年7月31日)，注册资金10亿，由深圳市财政注资，上级单位为深圳市投资管理公司。

 

　　2005年4月，深圳地铁公司上级单位变更为深圳市国资委。

 

　　2009年4月，更名为“深圳市地铁集团有限公司”(简称“深圳地铁集团”)。

 

　　2014年2月，经过历次增资的深圳地铁集团注册资本达到240亿元，其中72.13亿为资本投入，167.87亿为土地使用权作价。

 

　　2016年1月，深圳市国资委注入1亿元资金及作价106.7186亿的土地。

 

　　2016年3月12日，万科与深圳地铁集团签署战略合作备忘录：深圳地铁集团将向“目标公司”(前海国际)注入地铁上盖物业项目;万科以发行新股的方式收购“目标公司”。预计交易规模介于人民币400亿元至600亿元之间。这个金额刚好可以换取当上“万科第一大股东”所需的股票。收购和交易目的是引入“亲王(王石)”的第一大股东，支持王石团队继续控制万科。

 

　　2016年5月24日，深圳市国资委注资91.896亿，全部以土地作价，即宗地号为T407-0026、T407-0027和T407-0028的三块土地的使用权。为本次重大资产重组量身定做。

 

　　其中T407-0026、T407-0027两块地被作价注入全资子公司“前海国际”。至此，“前海国际”注册资本达236.296亿，除4000万现金其余均以土地作价。

 

　　深圳地铁集团经营范围：城市轨道交通项目的投融资、建设运营、开发和综合利用等。地铁的建设与运营是其主业，房地产其实是副业。

 

　　截至2016年一季度，集团注册资本金241亿元，总资产2385亿元，净资产1526亿元，资产负债率36%。

 

　　地铁集团完成深圳轨道交通一二期工程1、2、3、5号线及4号线一期工程总计163公里线路的建设工作。

 

　　目前，集团物业开发在建项目10个，规划建筑面积约380万平米，已实现6个项目入市销售，累计销售超180亿元。

 

　　3、“土地”定价基础

 

　　6月22日深交所向万科发函询问“注入地块儿的作价差异”、“地块估值合理性”、“增发股票定价”等问题。其中注入土地的定价是最核心的问题。

图片来源：找项目网

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